文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数ng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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