文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体(雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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