近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(sh猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗ī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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