文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(j朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁iē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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