5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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