万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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