饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费京j属于北京哪个区的车(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关京j属于北京哪个区的车部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如京j属于北京哪个区的车产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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