5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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