沪市仓储物流
REITs实现2023年可供分配金额超预期

近日，沪市仓储物流公募REITs2023年(nián)度集体业绩说明会在上海召 开，嘉(jiā)实京东仓储(chǔ)基础设(shè)施REIT与中金普(pǔ)洛斯(sī)REIT参加了本次业绩(jì)说明会。整体(tǐ)来看，两只公募REITs产品运营(yíng)稳健，年度实现可供分配金额均超预期。

具体来看，嘉实京东仓储(chǔ)基(jī)础设施REIT全年营业人民币对美元中间价报7.1043，调升3个基点(yè)收(shōu)入1.15亿元，实现可供分配(pèi)金额7352万元，年化处理后对比招募说明书同期预测数的完成度约为107.88%。截至(zhì)2023年12月31日，嘉实京东仓(cāng)储基础(chǔ)设施REIT持有的三处资产出租(zū)率持(chí)续保持在100%，以面积加权的剩余租期为738天，租金收(shōu)缴率为100%，租约稳定。

中金普洛斯REIT全年实现(xiàn)租金 及物业管理服务费收入合计为人民币4.11亿(yì)元，实现可供分配金额达3.50亿元(yuán)，达成扩(kuò)募招募说明书预测的113.26%。截至2023年12月31日，10个仓储物流园签约的有效市场化(huà)租户(hù)合计为78个，时点平均(jūn)出(chū)租率89.63%，考(kǎo)虑已(yǐ)签(qiān)订 租赁(lìn)协(xié)议但尚未起租的面积后出租率为(wèi)91.83%，期(qī)末租金(jīn)及物业(yè)管理服务费（不含(hán)税）有(yǒu)效平均租金单价为37.73元/平方米/月，租金收(shōu)缴率为99.20%。

业绩说明会上，嘉实(shí)京东仓储基础设施REIT的运营管理机构(gòu)代表表示，京东东(dōng)鸿一贯重视为租户提供适应性升级改
造服务(wù)，通过主动了解租(zū)户的需求和意见，运营管理机(jī)构(gòu)提供相应的服务与调整，以提高项目的(de)适应性和竞(jìng)争(zhēng)力。另(lìng)一方面，运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)也致力于进一步拓展(zhǎn)多种经营 收入，加大除仓库租金(jīn)外其他收(shōu)入的开拓力度。通过寻找新的商业机会和合作伙伴，努力(lì)增加项目的收(shōu)入来(lái)源，确保(bǎo)项(xiàng)目在财务上的稳 定性。

中金普洛斯REIT运营(yíng)管理机构代表表示，基于中金普洛(luò)斯(sī)REIT持有的仓储(chǔ)物流园所在(zài)不同区域子市场及(jí)园区(qū)的特征，运营管理
机构采取差异化招商策略，有针对性地匹配租(zū)户的仓储及供应链不同环节的需求，以进 一步提(tí)升资产运营水平和效率(lǜ)，从而增强(qiáng)优质(zhì)客户黏性、丰富租户结构、巩固园区竞(jìng)争优势，助力有效实现各资产跨周(zhōu)期的长期稳定运营。

本(běn)次(cì)说明(míng)会上，来自戴德(dé)梁行的仓储物流行(xíng)业专家表示 ，从2003年起，国(guó)内(nèi)高标准仓储物流刚(gāng)好经过了20年(nián)的发展周期。受(shòu)前期(qī)资本(běn)注入与集中摘地影响，近年来全国高标仓新增供应(yīng)规模(mó)非常之大(dà)。截至到2023年年末，戴(dài)德梁行统(tǒng)计的全国高标仓存量为1.3亿
平方米，2023年全年的新增供给约为1700万(wàn)平方米，基本全部城市(shì)市(shì)场均出现供大于(yú)求的情况(kuàng)。根据(jù)目前拿地(dì)规(guī)划与建设情况，未来两年预计新(xīn)增供给相(xiāng)比于过去四年有明显降幅，未来行业运行有望回稳向好。

近日，沪市仓储物流公募REITs2023年(nián)度集体业(yè)绩(jì)说明会(huì)在上海召开，嘉实京东(dōng)仓储基础(chǔ)设施REIT与中金普洛斯REIT参加了本次业绩说明会。整体(tǐ)来看，两只公募REITs产品运(yùn)营(yíng)稳健，年度实现可(kě)供分(fēn)配金额均超预期。

具体来看，嘉实京东仓储基(jī)础设施REIT全年营业收(shōu)入1.15亿元，实现可供分配金额(é)7352万元，年化处理后对比招募说明书同期预测数的完成度约为107.88%。截至2023年12月31日，嘉(jiā)实京(jīng)东仓储基础设施(shī)REIT持有的三处资产出租率持续保持在100%，以(yǐ)面积加权的剩余(yú)租期为738天
，租金(jīn)收缴率为(wèi)100%，租约稳定。

中金普洛斯REIT全年实现租金及物业管理服务费收入合计 为(wèi)人民币4.11亿(yì)元，实现可供分配金额(é)达3.50亿元，达成扩(kuò)募(mù)招募说明书预(yù)测的113.26%。截至2023年(nián)12月31日，10个仓(cāng)储物流园(yuán)签约的有效市场化租户合计为78个，时点平均(jūn)出租率89.63%，考虑已(yǐ)签订租赁协议但尚未起租的面积后(hòu人民币对美元中间价报7.1043，调升3个基点)出租率为91.83%，期末租金及物业(yè)管理服务费（不含税(shuì)）有(yǒu)效平均租(zū)金单价为37.73元/平方米/月，租金收(shōu)缴率为99.20%。

业绩(jì)说明会上，嘉(jiā)实京东仓储基础设施REIT的运营管(guǎn)理机构代表(biǎo)表人民币对美元中间价报7.1043，调升3个基点示，京东东鸿一贯重视为租户(hù)提供(gōng)适应性升级改造服务(wù)，通 过(guò)主动了解租户的(de)需求和意见(jiàn)，运营管理机构提 供相应的服务与调整，以(yǐ)提(tí)高项目的适应性和竞争力。另(lìng)一方(fāng)面，运营管理机构也致力(lì)于进一步拓展多种经营收入(rù)，加(jiā)大除仓库租金外其他收入的开拓力度。通过寻找新的商业机会和合作伙伴(bàn)，努(nǔ)力增加(jiā)项目的收入来源，确保项目在财务上的稳定性。

中金普洛斯REIT运营管理机构代表表示(shì)，基于(yú)中金普洛斯REIT持有的仓储物(wù)流(liú)园所在不同区域子市场及园区的特征，运(yùn)营管理机构采取
差异化招商策略
，有针对(duì)性地匹配租户的仓储及供(gōng)应链不同环节的需求，以(yǐ)进一步提(tí)升(shēng)资产运营(yíng)水平和效率，从而增强优质客户黏性、丰富租户结构、巩固园 区竞争优势，助(zhù)力有效实现各资产(chǎn)跨周(zhōu)期的长期稳定运营。

本次说(shuō)明会上，来自戴德梁行的仓储物流行业专家表示，从2003年起(qǐ)，国内高标准仓(cāng)储物(wù)流(liú)刚好经过了(le)20年的发展
周期。受前期资本注入(rù)与集中摘(zhāi)地(dì)影响，近年来(lái)全国高标仓新增供(gōng)应规(guī)模非常之大。截至到2023年(nián)年末，戴德梁行统(tǒng)计的全国高标仓存量为1.3亿平方米，2023年全年的新增供(gōng)给约为1700万平方米，基本全部城市市场均出现(xiàn)供大于求的情况。根据目前拿(ná)地规划与建设情(qíng)况(kuàng)，未来两年预(yù)计新增供给相比于(yú)过去四年有明显(xiǎn)降幅，未来行业(yè)运行(xíng)有望回稳向好。

校对：王朝全

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