又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添(tiān)重磅(bàng)新品。

4月(yuè)30日，中金印力REIT将正式上市(shì)交易(yì)。随着这(zhè)只REIT上市，首批(pī)4只消费基础设施REITs全部成功上市。

值得一提的是，就在(zài)日前，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩单(dān)，一季度可分配金额(é)基本达到(dào)预期，底层资产出租
率(lǜ)维持较高水平。

第(dì)四(sì)只消费REIT明日上市

据深交所消
息，中金印力消费REIT将于4月30日起在深交所上市交(jiāo)易，成为第四只上(shàng)市的消费类基础设(shè)施(shī)公募REIT。

上市交易公告(gào)书显示，中金印力消费REIT基金份额(é)总额达到10亿(yì)份(fèn)，存(cún)续(xù)期设定为25年。在此前的发行阶段，中金印力消费REIT就受到认购资金追(zhuī)捧，公众(zhòng)发售部
分提前结
束募集。

公告显示，中金印(yìn)力消费REIT的募集资金(jīn)总额为32.6亿元(yuán)人民币，其投资目标主要是获取基础设施项目租金、收费等(děng)稳定现金流。基金(jīn)的投(tóu)资策略规(guī)定，投资于基础设施资产支持(chí)证券的比(bǐ)例不低于基金资(zī)产的80%，以(yǐ)确保投资组合的稳(wěn)定性和(hé)收益性。

截(jié)至2024年4月23日，机构投(tóu)资者在(zài)该基(jī)金的持有份额(é)占比高达96.21%，个人投资者的持(chí)有份额则为3.79%。前(qián)十名持有人中，包括(kuò)了印力商用置业有限公司和深(shēn)圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从中金印力消费REIT的底层资产——杭(háng)州西溪印象城(chéng)来看，其在2014年至2022年的(de)年加权平均出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%，截(jié)至2023年9月30日出租(zū)率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上升(shēng)趋势，2022年总营业额超过(guò)35亿元；2023年(nián)1-9月(yuè)的营业额突破32亿(yì)元，再创历史新高。

作为万科旗下(xià)的购(gòu)物中心(xīn)开(kāi)发(fā)与运营平台，印力集团截
至2023年10月的运营管理项(xiàng)目(mù)超164个，遍布全国53个城市，管(guǎn)理面积近1200万平方米，资产规模(mó)近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施REITs正式获批，今(jīn)年一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华 润商业REIT3只消费(fèi)类REITs先后完成募集，并于3月中旬成功(gōng)上市(shì)交(jiāo)易(yì)。

从3只已上市消费REITs表现来看，嘉实物美消费REIT表现(xiàn)最佳，上市一个多(duō)月以(yǐ)来涨超4%，华夏华润商(shāng)业REIT也取得正涨幅(fú)。

首批消费类REITs一季(jì)报符合预期

上(shàng)市一个月后，我国(guó)首批(pī)上市(shì)的三只消费类基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs一季报揭晓，首次(cì)交出的成绩单基本符合预期。

整(zhěng)体来看，嘉实物 美消(xiāo)费REIT、华夏(xià)金茂REIT、华夏华润(rùn)商业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到预期(qī)，其(qí)中物美消(xiāo)费REIT可供分(fēn)配金额(é)达(dá)成(chéng)率最高。

一(yī)季报显示，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利(lì)润达663.93万元，可(kě)供分配金额为1211.32万元。此前(qián)招(zhāo)募(mù)说明书显示，2024年可分配金额的预(yù)测值为6699.55万元，让走进我的生活预测现金分派率为6.68%，若按成立时间占全年比重进(jìn)行(xíng)加(jiā)权，报告期内可分配金额完成率为18%。

华夏金
茂商业REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润让走进我的生活达到281.87万元(yuán)，当期(qī)可供分配金 额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万(wàn)元(yuán)，成立(lì)两个月达成其中(zhōng)的16.88%。

作为目前(qián)市场规模最大的消费REITs，华夏华润(rùn)商(shāng)业REIT自2月7日成立以来实(shí)现可供分配金额5122.89万元，招(zhāo)募说明(míng)书显示，全年预测值为3.41亿元，占比15%。

值得一提的是，华夏(xià)华润(rùn)商业REIT报(bào)告期内实现营收为1亿(yì)元，净利(lì)润为-426.58万元。另据招募说明书显(xiǎn)示，2024年净(jìng)利(lì)润预测为-4183.36万元，年度核心支出用(yòng)于(yú)购买项目公司股权(quán)。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元(yuán)。

一季报显示，三
只消费类REITs项目的出租率均保(bǎo)持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施项目是以 超市为主力(lì)店的社区商业(yè)，包括
位于北京市的大成项(xiàng)目(mù)、玉(yù)蜓(tíng)桥项(xiàng)目、华天(tiān)项(xiàng)目和(hé)德胜门项目。截至2024年3月末，上(shàng)述资产整体出租率为98.33%，招(zhāo)募说明书显示，2023年(nián)6月末，四个项目的总(zǒng)出租率为88.71%。

作为华夏华润商(shāng)业REIT底层资产的青岛万象城，截
至(zhì)一(yī)季度让走进我的生活末出租率(lǜ)为99.16%，较去年年中的 98.49%进一步提升。华夏金茂REIT底层(céng)资产长沙览秀城一季度末出租率维持在(zài)98.26%。

值得一提的是，从整(zhěng)个
公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度(dù)出租率排名较(jiào)为居前(qián)。消费(fèi)类REITs底层资产租户(hù)结构相对稳定(dìng)、分散化(huà)程度较(jiào)高的特点，相较(jiào)产(chǎn)权类资产而言，集中退(tuì)租(zū)风险(xiǎn)更(gèng)低。

此外
，一季报显示，多(duō)只消(xiāo)费(fèi)REITs将(jiāng)引流增收、提升品(pǐn)牌(pái)作为底层资产运营的核心方向。比如，华(huá)夏金茂REIT一季报称，长沙览秀城项目合(hé)理利
用场内空间，通过多(duō)经业务和联营代销业(yè)务丰富消费场景并拓宽了收入来源。华(huá)润商业REIT则指出，青岛(dǎo)万象城正在(zài)进行局部业(yè)态主动优化调整与装修改(gǎi)造，进 一步提(tí)升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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