导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(b特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任ù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-202特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任0年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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