万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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