导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(t丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字è)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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