OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)merry什么意思 merry是彩虹社的吗召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物(merry什么意思 merry是彩虹社的吗wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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