导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句)两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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