文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(h北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么uà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么