OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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